Аренда коммерческой недвижимости без посредников: советы юриста.

Итак, Вы решили организовать собственный бизнес и Вам необходимо помещение. Сегодня на рынке коммерческой недвижимости работают риэлторские фирмы, риэлторы-индивидуальные предприниматели и просто посредники, которые оказывают услуги путем аутсорсинга или фриланса. Воспользоваться помощью перечисленных лиц довольно просто, с ними можно заключить типовой договор на оказание услуг в соответствии с которым они будут брать с Вас комиссию за подбор тех или иных вариантов.

Сотрудничество с агентами и агентствами невыгодно с точки зрения экономии, тем более на рынке сегодня появилась новая услуга – информационная. Например, наш сайт предоставляет Вам информацию о собственнике недвижимости, а остальные вопросы Вы решаете с собственником самостоятельно. Каким же образом обезопасить себя при работе с собственником помещения напрямую?

Прежде всего, Вы должны иметь зарегистрированное юридическое лицо или статус индивидуального предпринимателя. Вариант, когда сначала заключается договор аренды коммерческой недвижимости, а потом уж оформляется бизнес Вам не подойдет. Он вызывает массу проблем при учете арендованного помещения в будущей организации, хотя и не является незаконным. Если Вы все-таки решили сначала заключить договор аренды коммерческой недвижимости, настоятельно рекомендуем Вам потом внести Ваше обязательство в уставный капитал предприятия. Чтобы избежать проблем с налогообложением аренды.

Следующий этап – установление прочных юридически гарантированных отношений. Мы рекомендуем Вам всегда заключать предварительный договор с собственником коммерческой недвижимости. Если собственник откажется от заключения договора по не зависящим от Вас причинам, Вы можете возместить ущерб, обязав собственника заключить договор аренды, путем обращения в арбитражный суд. Если Вы решили арендовать коммерческую недвижимость на срок более года – Вам необходимо надлежащим образом зарегистрировать предварительный договор в территориальном органе Росрегистрации, кадастра и картографии (бывшая Регистрационная палата). Нотариальная надпись сама по себе не является юридической гарантией действительности предварительного договора аренды коммерческой недвижимости, помните об этом. Арбитражные суды неоднократно указывали на необходимость регистрации таких договоров в органах, занимающихся регистрацией недвижимости.

Если Вы заключаете договор на срок менее года, что является более выгодным с позиции экономии времени, ведь тогда Вам не нужно регистрировать сделку в Росрегистрации, предварительный договор тоже не нужно регистрировать. Вы просто удостоверяете подписи на нем в нотариальной конторе

Фактически, в предварительном договоре одно существенное условие – срок, в течение которого стороны обязаны заключить договор аренды коммерческой недвижимости. Некоторые компании оформляют предварительный договор в виде соглашения о намерениях, но сути это не меняет – обязательно пропишите срок, в течение которого договор должен быть заключен, только тогда Вы обезопасите свой бизнес от внезапного отказа собственника недвижимости.

Договор аренды должен быть заключен именно с юридическим лицом – собственником коммерческой недвижимости. Популярный вариант обмана начинающих предпринимателей – заключение договора от имени дочернего или зависимого общества, у которого объект якобы находится на балансе. За этим следует как правило, «привод» неограниченного числа арендаторов и присвоение авансового платежа. Так что будьте бдительны, стороной договора может являться только то лицо, которое записано в качестве собственника в свидетельстве о праве собственности.

Если же Вы сомневаетесь в честности собственника, а помещение Вас устраивает – сделайте запрос в Регпалату. В течение трех дней Вам выдадут документы, которые подтвердят или опровергнут право указанного лица на помещение.